雖說(shuō)現(xiàn)在央行都發(fā)話(huà)，支持和鼓勵(lì)央企國(guó)企對(duì)出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)處置，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并、收購(gòu)出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目。
政策的出發(fā)點(diǎn)確實(shí)是好的，但是真正落地到實(shí)操的時(shí)候，大部分優(yōu)質(zhì)房企還是會(huì)發(fā)現(xiàn)，與其去收購(gòu)那些問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜的地產(chǎn)項(xiàng)目，還不如自己干手凈腳去拍一塊地劃算。
現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候去做收并購(gòu)，等待著你的可能不是“撿漏”，而是大坑，甚至把自己都給拖下水。在這一點(diǎn)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)應(yīng)該最有體會(huì)，他們?cè)?021年收并購(gòu)市場(chǎng)上一鳴驚人，沒(méi)有收購(gòu)單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而是一口吞下了銷(xiāo)售規(guī)模600億的紅星地產(chǎn)。
▲當(dāng)年這筆收購(gòu)直接驚呆了整個(gè)業(yè)界。
按理來(lái)說(shuō)，吃下了紅星地產(chǎn)這樣的中型公司后，今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)績(jī)理應(yīng)超過(guò)去年才對(duì)。即使因?yàn)槭袌?chǎng)下行的原因，但你規(guī)模擴(kuò)充了那么多，業(yè)績(jī)跟去年持平甚至微降，也是可以接受的。
可今年遠(yuǎn)洋集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，前11月銷(xiāo)售金額895億元，去年前11月銷(xiāo)售金額是1207億元，同比下降了26%。今年前11月銷(xiāo)售面積551萬(wàn)㎡，去年同期則是672萬(wàn)㎡，同比下降18%，銷(xiāo)售均價(jià)今年僅1.62萬(wàn)/㎡，去年是1.8萬(wàn)/㎡，同比下降11%。三大指標(biāo)全部下降。
▲遠(yuǎn)洋集團(tuán)公布1~11月未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，“未經(jīng)審核”的意思是數(shù)據(jù)沒(méi)有經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。
那問(wèn)題就來(lái)了，遠(yuǎn)洋吃下整個(gè)紅星地產(chǎn)，拿到了紅星地產(chǎn)手上的91個(gè)項(xiàng)目，但是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀幌陆盗?0%，那這筆收購(gòu)的意義到底在哪？
反過(guò)來(lái)再想，假設(shè)當(dāng)時(shí)不收購(gòu)紅星地產(chǎn)，今年的業(yè)績(jī)會(huì)不會(huì)更難看？這個(gè)還真不好說(shuō)。這也難怪幾大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)遠(yuǎn)洋的評(píng)級(jí)。
遠(yuǎn)洋在為當(dāng)時(shí)的沖動(dòng)買(mǎi)單
我們回過(guò)頭來(lái)復(fù)盤(pán)一下當(dāng)時(shí)的這筆交易。紅星地產(chǎn)是紅星美凱龍家居的地產(chǎn)平臺(tái)，其項(xiàng)目70%分布在上海、蘇州、西安、長(zhǎng)沙等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的一二線(xiàn)城市，共有91個(gè)項(xiàng)目，80%是住宅，可售住宅面積約2017萬(wàn)㎡，商業(yè)面積約625萬(wàn)㎡。
重點(diǎn)是，紅星地產(chǎn)的土地大部分為產(chǎn)業(yè)勾地，靠著紅星美凱龍的品牌價(jià)值，還有各地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)政策，紅星地產(chǎn)獲取的土地非常便宜。遠(yuǎn)洋集團(tuán)自己估算，紅星地產(chǎn)的土地毛利率能達(dá)到25%~30%左右，保守估計(jì)紅星地產(chǎn)的土地貨值儲(chǔ)備上千億。
▲紅星美凱龍是地方政府最喜歡的產(chǎn)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目。
正是看上了紅星地產(chǎn)手上位置好，價(jià)格低的優(yōu)質(zhì)住宅土地，遠(yuǎn)洋才愿意整體打包收購(gòu)紅星地產(chǎn)。而根據(jù)披露的信息，遠(yuǎn)洋真金白銀也就花了40個(gè)億，剩下的都是承債。這筆交易怎么看，都是遠(yuǎn)洋賺爆了，紅星地產(chǎn)被賤賣(mài)。
據(jù)說(shuō)，當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)洋進(jìn)場(chǎng)時(shí)，紅星地產(chǎn)內(nèi)部還比較抗拒，認(rèn)為車(chē)建新不該賣(mài)掉自己的地產(chǎn)公司，紅星地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力還是可以的。不過(guò)很快他們就明白了，車(chē)?yán)习遒u(mài)掉紅星地產(chǎn)是多么明智的決定。
這里面的大坑之一就是勾地。當(dāng)初政府之所以把土地這么便宜的賣(mài)給紅星美凱龍，就是要求紅星美凱龍按照投資協(xié)議要求，商業(yè)部分盡快開(kāi)業(yè)，甚至商業(yè)捆綁住宅，商業(yè)不開(kāi)工，住宅沒(méi)法賣(mài)。紅星美凱龍的土地看似便宜，實(shí)則沉淀大量資金。
其次，紅星美凱龍的拿地資金應(yīng)該也不是自有資金，通常是通過(guò)小股東或供應(yīng)商出資墊款，有簽過(guò)不少抽屜協(xié)議的情況。這里就存在大量講不清楚的隱藏債務(wù)，遠(yuǎn)洋的盡調(diào)團(tuán)隊(duì)是查不出這些隱藏債務(wù)的。
最后，受恒大等房企爆雷的影響，各地政府加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，銷(xiāo)售資金無(wú)法快速抽回，這一點(diǎn)是當(dāng)初收并購(gòu)時(shí)遠(yuǎn)洋沒(méi)有考慮到的。這也導(dǎo)致遠(yuǎn)洋資本、遠(yuǎn)洋集團(tuán)的償債壓力巨大。
正是這三個(gè)原因?qū)е逻h(yuǎn)洋的資金兌付壓力要比臺(tái)面上的大得多。
如果沒(méi)做這筆收購(gòu)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)會(huì)過(guò)得無(wú)比滋潤(rùn)。今年北京的集中供地，遠(yuǎn)洋擁有大量的抄底機(jī)會(huì)。可惜，在投資里沒(méi)有如果。
到底還是先救親兒子
2022年的這波疫情，對(duì)于遠(yuǎn)洋的打擊同樣巨大。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股49%的遠(yuǎn)洋資本就是遠(yuǎn)洋目前最大的“雷”。9月，遠(yuǎn)洋資本的10億境內(nèi)債“20遠(yuǎn)資01”差點(diǎn)違約，直到用南通星龍地產(chǎn)50%的股權(quán)質(zhì)押，才換回了1年的展期。光看帶“星”字的公司，就知道這是遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)紅星地產(chǎn)的項(xiàng)目公司。
▲遠(yuǎn)洋資本目前的現(xiàn)金流狀況令人擔(dān)憂(yōu)。
11月份，興業(yè)信托旗下的“致地W033”湖南長(zhǎng)沙紅星天鉑信托計(jì)劃展期，還有最近遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的建筑公司遠(yuǎn)洋建設(shè)的1.6億元保理融資展期。
這么頻繁的展期，說(shuō)明遠(yuǎn)洋目前的現(xiàn)金流也非常緊張。但是，遠(yuǎn)洋申請(qǐng)展期的融資多半都是與紅星系有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目。
▲紅星的項(xiàng)目掛著遠(yuǎn)洋的牌子“擺爛”，成為一道奇特的“景象”。
真要說(shuō)遠(yuǎn)洋沒(méi)錢(qián)了嘛。今年以來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)先后出售了頤堤港一期、麗澤銳中心、遠(yuǎn)洋太古里、中國(guó)人壽中心等多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的股權(quán)，換回120多億的現(xiàn)金流。
遠(yuǎn)洋其實(shí)還是有現(xiàn)金流的，只是這些現(xiàn)金流并不會(huì)優(yōu)先給到紅星項(xiàng)目。關(guān)鍵時(shí)刻，親兒子還是比買(mǎi)來(lái)的兒子重要得多。
遠(yuǎn)洋這種區(qū)別對(duì)待，也導(dǎo)致了自己入股的紅星系項(xiàng)目?jī)?nèi)部矛盾多多，很難形成有效運(yùn)轉(zhuǎn)，產(chǎn)生收益。即使產(chǎn)生收益的紅星系項(xiàng)目，也會(huì)因?yàn)檫h(yuǎn)洋的區(qū)別對(duì)待，團(tuán)隊(duì)士氣低落，直接開(kāi)擺。
當(dāng)初這筆收并購(gòu)給遠(yuǎn)洋帶來(lái)了哪些好處？現(xiàn)在真沒(méi)看出來(lái)。
寫(xiě)在最后
如果市場(chǎng)繼續(xù)沒(méi)有好轉(zhuǎn)的話(huà)，遠(yuǎn)洋很有可能就要陷進(jìn)去了。
遠(yuǎn)洋用自己的血淚教訓(xùn)，告訴了其他經(jīng)營(yíng)健康的房企：收并購(gòu)單個(gè)項(xiàng)目就好了，一口氣吃掉別人整個(gè)公司，是消化不了的。
