雖說現在央行都發話，支持和鼓勵央企國企對出險房企的風險處置，重點支持優質房企兼并、收購出險房企的項目。
政策的出發點確實是好的，但是真正落地到實操的時候，大部分優質房企還是會發現，與其去收購那些問題錯綜復雜的地產項目，還不如自己干手凈腳去拍一塊地劃算。
現在這個時候去做收并購，等待著你的可能不是“撿漏”，而是大坑，甚至把自己都給拖下水。在這一點上，遠洋地產應該最有體會，他們在2021年收并購市場上一鳴驚人，沒有收購單個地產項目，而是一口吞下了銷售規模600億的紅星地產。
▲當年這筆收購直接驚呆了整個業界。
按理來說，吃下了紅星地產這樣的中型公司后，今年遠洋地產的業績理應超過去年才對。即使因為市場下行的原因，但你規模擴充了那么多，業績跟去年持平甚至微降，也是可以接受的。
可今年遠洋集團公布的數據，前11月銷售金額895億元，去年前11月銷售金額是1207億元，同比下降了26%。今年前11月銷售面積551萬㎡，去年同期則是672萬㎡，同比下降18%，銷售均價今年僅1.62萬/㎡，去年是1.8萬/㎡，同比下降11%。三大指標全部下降。
▲遠洋集團公布1~11月未經審核經營數據，“未經審核”的意思是數據沒有經過會計師事務所審計。
那問題就來了，遠洋吃下整個紅星地產，拿到了紅星地產手上的91個項目，但是銷售業績仍然下降了20%，那這筆收購的意義到底在哪？
反過來再想，假設當時不收購紅星地產，今年的業績會不會更難看？這個還真不好說。這也難怪幾大國際評級機構紛紛下調遠洋的評級。
遠洋在為當時的沖動買單
我們回過頭來復盤一下當時的這筆交易。紅星地產是紅星美凱龍家居的地產平臺，其項目70%分布在上海、蘇州、西安、長沙等經濟較發達的一二線城市，共有91個項目，80%是住宅，可售住宅面積約2017萬㎡，商業面積約625萬㎡。
重點是，紅星地產的土地大部分為產業勾地，靠著紅星美凱龍的品牌價值，還有各地方政府對產業的引進政策，紅星地產獲取的土地非常便宜。遠洋集團自己估算，紅星地產的土地毛利率能達到25%~30%左右，保守估計紅星地產的土地貨值儲備上千億。
▲紅星美凱龍是地方政府最喜歡的產業類項目。
正是看上了紅星地產手上位置好，價格低的優質住宅土地，遠洋才愿意整體打包收購紅星地產。而根據披露的信息，遠洋真金白銀也就花了40個億，剩下的都是承債。這筆交易怎么看，都是遠洋賺爆了，紅星地產被賤賣。
據說，當時遠洋進場時，紅星地產內部還比較抗拒，認為車建新不該賣掉自己的地產公司，紅星地產的經營能力還是可以的。不過很快他們就明白了，車老板賣掉紅星地產是多么明智的決定。
這里面的大坑之一就是勾地。當初政府之所以把土地這么便宜的賣給紅星美凱龍，就是要求紅星美凱龍按照投資協議要求，商業部分盡快開業，甚至商業捆綁住宅，商業不開工，住宅沒法賣。紅星美凱龍的土地看似便宜，實則沉淀大量資金。
其次，紅星美凱龍的拿地資金應該也不是自有資金，通常是通過小股東或供應商出資墊款，有簽過不少抽屜協議的情況。這里就存在大量講不清楚的隱藏債務，遠洋的盡調團隊是查不出這些隱藏債務的。
最后，受恒大等房企爆雷的影響，各地政府加強了預售資金監管，銷售資金無法快速抽回，這一點是當初收并購時遠洋沒有考慮到的。這也導致遠洋資本、遠洋集團的償債壓力巨大。
正是這三個原因導致遠洋的資金兌付壓力要比臺面上的大得多。
如果沒做這筆收購，遠洋集團會過得無比滋潤。今年北京的集中供地，遠洋擁有大量的抄底機會。可惜，在投資里沒有如果。
到底還是先救親兒子
2022年的這波疫情，對于遠洋的打擊同樣巨大。其中，遠洋集團控股49%的遠洋資本就是遠洋目前最大的“雷”。9月，遠洋資本的10億境內債“20遠資01”差點違約，直到用南通星龍地產50%的股權質押，才換回了1年的展期。光看帶“星”字的公司，就知道這是遠洋資本收購紅星地產的項目公司。
▲遠洋資本目前的現金流狀況令人擔憂。
11月份，興業信托旗下的“致地W033”湖南長沙紅星天鉑信托計劃展期，還有最近遠洋集團旗下的建筑公司遠洋建設的1.6億元保理融資展期。
這么頻繁的展期，說明遠洋目前的現金流也非常緊張。但是，遠洋申請展期的融資多半都是與紅星系有關聯的項目。
▲紅星的項目掛著遠洋的牌子“擺爛”，成為一道奇特的“景象”。
真要說遠洋沒錢了嘛。今年以來，遠洋集團先后出售了頤堤港一期、麗澤銳中心、遠洋太古里、中國人壽中心等多個優質商業項目的股權，換回120多億的現金流。
遠洋其實還是有現金流的，只是這些現金流并不會優先給到紅星項目。關鍵時刻，親兒子還是比買來的兒子重要得多。
遠洋這種區別對待，也導致了自己入股的紅星系項目內部矛盾多多，很難形成有效運轉，產生收益。即使產生收益的紅星系項目，也會因為遠洋的區別對待，團隊士氣低落，直接開擺。
當初這筆收并購給遠洋帶來了哪些好處？現在真沒看出來。
寫在最后
如果市場繼續沒有好轉的話，遠洋很有可能就要陷進去了。
遠洋用自己的血淚教訓，告訴了其他經營健康的房企：收并購單個項目就好了，一口氣吃掉別人整個公司，是消化不了的。
